Decreto 282 de 2019

de la Ley 1796 de 2016 y teniendo en cuenta que es necesario que tanto el sector de la construcción como el sector financiero y asegurador dispongan de un término razonable para atender las disposiciones previstas en este decreto, toda vez que estos sectores han manifestado la nec~sidad de contar con plazos que permitan el armónico acoplamiento de las actividades comerciales a las normas que las regulan, se establece un régimen de transición para la entrada en vigencia de las disposiciones contenidas en el presente acto administrativo. Que en mérito de lo expuesto, DECRETA:

Adiciónese el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglam~ntario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, el cual quedará así: I , CAPíTULO 7 PROTECCiÓN Al COMPRADOR DE VIVIENDA NUEVA SECCiÓN 1. MEDIDAS DE PROTECCiÓN Al COMPRADOR DE VIVIENDA NUEVA SUBSECCIÓN 1. GENERALIDADES DE lAS MEDIDAS DE PROTECCiÓN !

7 .1.1.~. Objeto. El presente capítulo tiene por objeto reglamentar las medidas de protección al compr~dor de vivienda nueva incorporadas por la Ley 1796 de 2016, estableciendo los requisitos míni~os que .deb~ acreditar el constructor .0. ~najenad?r d~ vivienda ~ueva para dar cumplimiento ~ la obllgaclon de amparar los perjuIcIOS patrimoniales ocasl~nad?s al propietario o sucesivos propietarios cuando se presente algunas de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, o la norma que lo adicione, modifique o sustituyJ. I I I . I I DECRETO No. v·. 282 HOJA No:,­ "Por medio del cual se adiciona el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los articulas 8 y 9 de la Ley 1796 de 2016 en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva "\nArtículo 2°. 2.6.7.1.1.2. Definiciones. Para efectos del presente Capítulo se tendrán en cuenta las siguientes definiciones técnicas de acuerdo con lo previsto en la Ley 400 de 1997 y el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10: 1. Edificio en ruina - Es el colapso total o parcial de una edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, como consecuencia de fallas en los materiales , el diseño estructural, estudio geotécnico, construcción de la cimentación y/o construcción de la estructura, que impide su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas . 2. Amenaza de ruina - Es el deterioro, defecto o deficiencia de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, como consecuencia de fallas en los materiales, el diseño estructural , estudio geotécnico, construcción de la cimentación y/o construcción de la estructura, que impide su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas. En este caso, se adelantará un análisis de vulnerabilidad que contenga un estudio de las fuerzas sísmicas, cargas gravitacionales y eólicas, para determinar si la estructura se ha visto afectada y se encuentra comprometida su seguridad en términos de sismo resistencia . Este estudio debe elaborarse de acuerdo con los requisitos que el Reglamento NSR-10 establece en su Capítulo A.10, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, por profesionales con matrícula profesional vigente y facultados para ese fin por la Ley 400 de 1997 y sus reglamentos . 3. Vicio de la construcción ­ Son las fallas generadas en los diseños o planos estructurales y/o el proceso constructivo de la estructura de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que eventualmente pueden impedir su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas . 4. Vicio del suelo - Son las fallas generadas en el suelo y/o en la construcción de la cimentación de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que propiciaron asentamientos diferenciales o totales que exceden los límites permitidos por el Título H del Reglamento NSR-10 y que eventualmente pueden impedir la habitabilidad u ocupación de la edificación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas. 5. Vicio de los materiales - Son las fallas o defectos de los materiales utilizados en el proceso constructivo de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que eventualmente pueden impedir su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas. 6. Propietario inicial - Entiéndase por propietario inicial quien asume la calidad de comprador en el primer acto de transferencia de dominio de la vivienda nueva . Parágrafo. Las reglas sobre la presentación de los estudios que permiten concluir que una edificación se encuentra en estado de ruina o amenaza de ruina deberán especificarse en cada mecanismo de amparo. En todo caso , la entidad otorgante del mecanismo de amparo asumirá el costo de dicho estudio, obligación que no impedirá hacer efectivas las coberturas del mecanismo de amparo.

Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales. Antes de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda que se construyan en proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto, que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros, el constructor o enajenador de vivienda nueva, deberá constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales viviendas, cuando dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina en todo o en parte por cualquiera de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil y detalladas en el artículo 2.2.6.7.1.1.2 del presente decreto. 1 j j DECRETO No. 2.82 l ·· ... HOJA No. ':Por medio del cual s~ adiciona el Capitulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Unico Reglamentario :del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los artículos 8 y 9 de la Ley 1796 de 201 q en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva" Cuando se constituyan patrimonios autónomos o se vinculen personas jurídicas para desarrollar un proyecto de vivi~nda, se deberá identificar en los correspondientes contratos fiduciarios o estatutos sociales, quién es el constructor o enajenador responsable de amparar los perjuicios patrimoniales. En el ¡caso de los patrimonios autónomos, en los actos constitutivos o en aquellos modificatorios del mismo, se debe indicar claramente que las obligaciones a cargo del enajenador o constr~ctor se encuentran en cabeza de uno o varios fideicomitentes determinados, identificándolos e individualizándolos claramente. En el contrato de fiducia se establecerá que ante la omisión de esta obligación, los fideicomitentes responderán solidariamente frente a los perjuicios patrimoniales que se ocasionen a los propietarios, sin perjuicio de las demás sanciones a que haya lugar. En ningún caso la sociedad fiduciaria será solidariamente responsable de los perjuicios patrimoniales que se causen al propietario inicial o sucesivos propietarios, cuandO: actúe como vehículo receptor de los activos.

4. Amparo de los perjuicios patrimoniales cuando la vivienda se adquiera con subsidios familiares. Cuando perezcan o amenacen ruina las viviendas nuevas que sean adquirida~ total o parcialmente con recursos públicos y/o transferidas por entidades públicas a título de subsidio en especie, la entidad otorgante del subsidio deberá exigir al constructor o enajenador de vivienda nueva la garantía de estabilidad de diez (10) años para I bienes inmuebles que establece el artículo 8° de la Ley 1480 de 2011. 1 Cuando las vivienda~ nuevas sean adquiridas parcialmente con recursos públicos otorgados por entidades públicas I título de subsidio, el constructor o el enajenador de vivienda nueva deberá constituir el mecanismo de amparo por la porción del valor de la vivienda que no fue cubierta con el subsidio. . a

Exclusión. Los mecanismos de amparo regulados en el presente capítulo no cubrirán lo siguiente: 1. 2. 3. 4. Daños extra patrimoniales y/o corporales . Daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes. Daños causados a bienes muebles. Daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido expedido el Certificado Técnico de Ocupación por parte del supervisor técnico independiente, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de las causas previstas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil. 5. Daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento o mantenimiento inadecuado de la edificación. 6. Daños originados por incendio, terremoto, inundación, asonada, motín, explosión y en general por agentes externos. 7. Daños a los inmuebles por destinación, los inmuebles que no son considerados como construcciones, tales como los árboles, y las construcciones provisionales. Parágrafo. Las incidencias u objeciones técnicas, que realicen las entidades financieras o aseguradoras otorgantes del mecanismo de amparo durante el proceso constructivo, en ningún caso podrán convertirse en exclusiones que limiten la cobertura del amparo ni oponerse a las reclamaciones de los compradores de vivienda.

Características de los mecanismos de amparo. El mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituido como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación. Además, el mecanismo de amparo escogido por el constructor o el enajenador de vivienda nueva deberá cumplir con los requisitos legales y con las condiciones de vigencia , permanencia, liquidez y suficiencia establecidas en este capítulo. Tratándose de las construcciones desarrolladas por etapas o unidades estructurales independientes, al igual que la certificación técnica de ocupación, el mecanismo de amparo podrá ser constituido por cada unidad estructural independiente.

Vigencia y permanencia del mecanismo de amparo. El mecanismo de amparo constituido por el constructor o el enajenador de vivienda nueva deberá cubrir eventos ocurridos dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de expedición del respectivo Certificado Técnico de Ocupación . El mecanismo de amparo presentado por el constructor o el enajenador de vivienda nueva se hará efectivo por parte del propietario inicial o los sucesivos propietarios , que se vean afectados por el estado de ruina o amenaza de ruina de la edificación durante el término de cobertura .

Liquidez del mecanismo de amparo. El mecanismo de amparo debe ofrecer condiciones de liquidez, entendida como la posibilidad de realizar el pago, reconstruir las soluciones habitacionales o realizar la intervención a que haya lugar para garantizar la estabilidad , habitabilidad y seguridad de las viviendas a los beneficiarios, en el término que establece la normativa vigente para cada mecanismo a partir de la reclamación. DECRETO No.. ·. 2.82 . • l' ." HOJA No. I "Por medio del cual s~ adiciona el Capftulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario Idel Sector Vivienda , Ciudad y Territorio, reglamentando los artículos 8 y 9 de la Ley 1796 de 201 ci en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva "

1.10. Suficiencia del mecanismo de amparo. El valor de la cobertura del mecanismo de amparo será igual al valor de reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada, según e,l índice de precios del consumidor -IPC- certificado por el Departamento Nacional de Estadí~tica (DANE), el cual se indexará anualmente durante el término de los diez (10) años de vigencfa, teniendo en cuenta el cumplimiento de la norma sismo resistente vigente y las condiciones en q:ue se encontraba la vivienda amparada al momento del siniestro.

1.1 ~ 11. Valor del mecanismo de amparo para Vivienda de Interés Social y Vivienda de InterFs Prioritario. Las tarifas definidas por las entidades financieras o aseguradoras para IF! constitución de los mecanismos de amparo sobre las viviendas de interés social y prioritario, t~ndrán en cuenta el valor tope de las mismas, definido en el Plan Nacional de Desarrollo vigente según lo previsto en el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, o la norma que lo I adicione , modifique o sustituya, para no afectar el principio de asequibilidad de la vivienda digna.

Reglas generales para hacer efectivo el mecanismo de amparo. Sin perjuicio de lo pactado en el documento de constitución del mecanismo de amparo ni de los términos de prescripbón establecidos por la Ley, para hacer efectivas las coberturas por parte de los compradores de yivienda se tendrá en cuenta lo siguiente: 1. Para viviendas pertenecientes al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 675 de 2001, cualquiera de los órganos de dirección y administració:n, así como el propietario afectado, dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que!I se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, d,ará aviso a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que esta inicie los prodedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las coberturas . Este término podrá ampliarse , mas no reducirse por las partes. Para el casoj de viviendas pertenecientes al régimen de propiedad horizontal, construidas bajo la mod 9lidad de unifamiliares o bifamiliares, el propietario afectado, dentro de los tres (3) días ,iguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza d~ ruina de la edificación, dará aviso a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las toberturas . Este término podrá ampliarse, mas no reducirse por las partes . I 2. Para viviend~s que no pertenezcan al régimen de propiedad horizontal dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, el propietario de la vivienda dará noticia a la entidad otorgante del: mecanismo de amparo , para que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el Gaso, haga efectivas las coberturas. Este término podrá ampliarse , mas no reducirse por !las partes. DECRETO No. 282 HOJA No. "Por medio del cual se adiciona el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los artfculos 8 y 9 de la Ley 1796 de 2016 en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva" SUBSECCIÓN 2. PATRIMONIO - FIDUCIA EN GARANTíA

Constitución de fiducia en garantía. El constructor o enajenador de vivienda nueva podrá constituir una fiducia en garantía, en virtud de la cual transfiera a un patrimonio autónomo activos de su propiedad o de terceros con el fin de amparar los eventuales perjuicios patrimoniales en los términos de este Capítulo, los cuales serán administrados por una sociedad fiduciaria . Parágrafo. En el contrato de fiducia deberá quedar estipulada la forma como el constructor o el enajenador de vivienda cubrirá los gastos de administración que se deriven de la constitución de la fiducia en garantía y la manera como garantizará durante la vigencia del mecanismo de amparo la suficiencia de los activos entregados para cubrir los perjuicios patrimoniales, así como las consecuencias de su incumplimiento.

Condiciones. La fiducia en garantía deberá cumplir con los siguientes criterios mínimos: 1. El fideicomitente será el constructor o el enajenador de la vivienda nueva y el beneficiario será el propietario de la vivienda en el momento de ocurrencia de la ruina o amenaza de ruina de la edificación. 2. La sociedad fiduciaria deberá estar autorizada para el efecto por la Superintendencia Financiera de Colombia. 3. La transferencia de los bienes al patrimonio autónomo será irrevocable dentro del término legal del amparo, salvo cuando proceda su sustitución en los términos de ésta subsección. 4. La fiducia en garantía deberá cumplir con las características enunciadas en este Capítulo, en especial con lo señalado en cuanto a vigencia, permanencia, liquidez, suficiencia y momento de constitución .

Bienes fideicomitidos. El patrimonio autónomo deberá estar conformado por activos cuyo valor o producto corresponda al monto que permitirá amparar los eventuales perjuicios patrimoniales que ocurran sobre las viviendas nuevas conforme a lo establecido en este Capítulo. El constructor o enajenador de vivienda nueva al momento de efectuar el aporte deberá identificar expresamente lo siguiente: 1. Los bienes inmuebles respecto de los cuales se está cumpliendo la obligación de amparo de acuerdo con lo dispuesto en el presente Capítulo; 2. La suficiencia y liquidez de la garantía en los términos de los artículos 2.2.6.7.1.1.9 y 2.2.6.7.1 .1.10 del presente Decreto; 3. La fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación. 4. El avalúo inicial de los bienes por el.cual se realiza su transferencia . Parágrafo. Los bienes inmuebles o activos transferidos al patrimonio autónomo para el pago de los perjuicios patrimoniales a los que se hace referencia en el presente Capítulo, deberán estar libres de limitaciones o gravámenes al derecho de dominio, salvo aquellas derivadas del sometimiento al régimen de propiedad horizontal de los mismos.

Avalúo de los bienes fideicomitidos. La sociedad fiduciaria ordenará el avalúo inicial y la actualización anual del mismo, sobre los bienes y/o derechos fideicomitidos para efectos de determinar y asegurar la suficiencia del mecanismo de amparo. ! 282 DECRETO No. HOJA No. "Por medio del cual sé adiciona el CapItulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario !del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los artículos 8 y 9 de la Ley 1796 de 201 ~ en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva " a

5. Certificado de garantía. La sociedad fiduciaria deberá expedir a nombre del constructor o ehajenador de vivienda nueva un certificado en el cual conste la siguiente información: 1. La suficiencia de la garantía, en los términos del artículo 2.2.6.7.1 .1.10 del presente Decreto; 2. Los estados financieros actualizados del patrimonio autónomo; 3. Una descripción de los bienes que conforman el patrimonio autónomo; 4. El proceqimiento a surtirse en caso de hacerse exigible el amparo, el cual no podrá imponer al comprador de vivienda condiciones más gravosas a las contenidas en este capítulo . . Parágrafo. El procJdimiento que debe surtirse en caso de hacerse exigible el amparo debe quedar estipulado e~ el respectivo contrato de fiducia.

,6. Restitución de los bienes. La sociedad fiduciaria restituirá al constructor o enajenador de ~ivienda nueva la titularidad de los bienes contenidos en el patrimonio autónomo, una vez se haya cumplido el plazo de la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales sin que hubiere ocurrido alguno de los siniestros previstos en este capítulo.

Garantías Bancarías. El constructor o enajenador de vivienda nueva podrá amparar los p~rjuicios patrimoniales mediante la constitución de una garantía bancaria por medio de la cual u ~ establecimiento de crédito autorizado y vigilado asuma el compromiso de amparar los perjuici~s patrimoniales según lo dispuesto en este Capítulo. Para ser admisibles las garantías bancarias deben reunir las siguientes condiciones : 1. Constar en e ocumento privado expedido por un establecimiento de crédito autorizado y vigilado por a Superintendencia Financiera de Colombia, suscrito por el representante legal o apoderado de la entidad garante, en el cual el establecimiento de crédito asuma I en forma expresa, independiente, incondicional, autónoma e irrevocable la obligación del constructor q enajenador de vivienda nueva de indemnizar a los propietarios iniciales o propietarios ~ucesivos de las viviendas el valor de reconstrucción o reemplazo de las mismas, en oaso de que estas perezcan o amenacen ruina . 2. Se deberá arexar a la garantía bancaria un certificado de existencia y representación legal expedido por la Superintendencia Financiera de Colombia. 3. Para que la ~arantía bancaria tenga validez en el amparo de perjuicios patrimoniales de que trata e~te Capítulo, en el documento de constitución, la entidad otorgante del mecanismo ge amparo tendrá que pactar la irrevocabilidad del amparo. 4. La garantía bancaria deberá cumplir con las características enunciadas en este Capítulo, en especial bon lo señalado en cuanto a vigencia , permanencia, liquidez, suficiencia y momento de Iconstitución . Además, debe contemplar de forma expresa la renuncia de la entidad gara te al beneficio de excusión. DECRETO No. l; ~ 282 HOJANo ". "Por medio del cual se adiciona el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los articulas 8 y 9 de la Ley 1796 de 2016 en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva" SUBSECCIÓN 4. PÓLIZA DE SEGURO

Póliza de seguro. El constructor o enajenador de vivienda nueva podrá constituir pólizas de seguro para cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados cuando la edificación perezca o amenace ruina, las cuales deberán cumplir con las características previstas en este Capítulo. La Superintendencia Financiera de Colombia creará un nuevo ramo de seguro para la expedición de las pólizas de las que trata la presente subsección.