Sentencia C-488 de 2002

C-488-02 REPUBLICA DE COLOMBIA Sentencia C-488/02 DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Requisitos mínimos/DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Exposición clara de razones que motivan la presentación INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-Argumentación que no corresponde a disposición acusada INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-Ausencia de cargos DERECHOS ADQUIRIDOS-La garantía de contenido patrimonial en la jurisprudencia y doctrina/DERECHOS ADQUIRIDOS-Etapa anterior a formulaciones constitucionales de 1991/PRINCIPIO DE IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY DERECHOS ADQUIRIDOS-Etapa posterior a formulaciones constitucionales de 1991 DERECHO DE PROPIEDAD EN EL ESTADO SOCIAL DE DERECHO VIVIENDA DIGNA-Acceso y conservación LEY-Efecto retroactivo en derechos de contenido patrimonial/DERECHOS ADQUIRIDOS-Inmutabilidad frente a la seguridad que demandan los procesos económicos DERECHOS ADQUIRIDOS-Constitución traza pautas de actividad normativa del legislador y labor interpretativa del juez La Constitución Política traza las pautas que rigen la actividad normativa de legislador y la labor interpretativa del juez respecto de la garantía de los derechos adquiridos, como quiera que, de una parte, la ley no puede entrar a despojar a los particulares de los bienes que ingresaron definitivamente a su patrimonio, salvo que claros motivos de utilidad pública e interés social lo requieran. Y, de otra, porque los jueces deben considerar las facultades, deberes y derechos reservados a su titular necesariamente debilitados, cuando estas prerrogativas entran en conflicto con la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social. INTERES GENERAL-Comprende interés individual DERECHOS PATRIMONIALES-Adquisición y respaldo constitucional DERECHOS ADQUIRIDOS-Operancia para el legislador salvo por razones de interés público o social/DERECHOS ADQUIRIDOS-Operancia para el juez y particulares PROPIEDAD-Obligaciones para el Estado y los particulares La propiedad implica obligaciones, para el Estado en cuanto a éste le corresponde hacer prevalecer el interés público y social, sin desconocer los intereses subjetivos involucrados en la decisión. Y respecto de los particulares, habida cuenta que todo aquel que se encuentre en relación jurídica con los bienes debe propender porque éstos realicen fines de interés general. DERECHOS REALES INMOBILIARIOS-Configuración REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Normatividad anterior REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Aspectos que configuran el nuevo esquema de propiedad regulado REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Ampliación de relaciones de concurrencia REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Derecho sobre los bienes privados/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultades y obligaciones de los copropietarios y de las asambleas respecto de unidades independientes PROPIEDAD HORIZONTAL-Destinación de unidades independientes PROPIEDAD HORIZONTAL-Destinación y uso de unidades difieren REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Propiedad de bienes comunes es accesoria a titularidad sobre bienes privados REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Derecho sobre los bienes comunes/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultades y obligaciones de copropietarios y de asamblea respecto de bienes comunes REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Bienes comunes no esenciales REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Bienes comunes de uso exclusivo REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Contribución con el pago para uso de bienes comunes ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS-No requiere unanimidad de votos REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Esquema que amplia la comunidad de intereses a aspectos individuales REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Enajenación y cesión de unidades independientes PROPIEDAD EN GENERAL-Reserva de ley/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Término de adecuación de reglamento a nuevas previsiones legales DERECHOS PATRIMONIALES Y PROPIEDAD PRIVADA-Potestad legislativa para generar y delimitar PROPIEDAD INMUEBLE-Definición legislativa de diferentes modalidades/PROPIEDAD INMUEBLE-Establecimiento legislativo de delimitación cualitativa y cuantitativa PROPIEDAD-Definición legislativa de naturaleza jurídica y elementos que la estructuran PROPIEDAD-Titulares definen estado del bien DERECHO REAL-Determinación SISTEMAS DE PROPIEDAD COMPARTIDA-En la conformación de derechos no resulta posible distinguir entre ley y reglamento DERECHO DE PROPIEDAD-Reserva de ley en regulación no es ilimitada La reserva a que se hace referencia, en lo atinente a la regulación de los derechos de propiedad y los demás derechos de contenido patrimonial, no es ilimitada, porque al legislador, además de diseñar modalidades de aprovechamiento inmobiliario y de promover su acceso, le compete prever mecanismos para que las opciones que los asociados eligieron respondan a las necesidades individuales de aprovechamiento, dentro de un marco que propicie la permanencia de los moradores en la satisfacción individual de sus necesidades de espacio, tal como lo dispone el artículo 58 constitucional. Sin que tal estabilidad y permanencia tengan que mantenerse incólumes, porque éstas pueden ser modificadas e incluso desconocidas cuando el interés que de ellas se deriva entra en conflicto con las necesidades reconocidas en leyes expedidas por motivos de interés público o social. REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Establecimiento legislativo de instrumentos que prevean ejercicio de derechos adquiridos y cumplimiento de obligaciones preestablecidas/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Adecuación de derechos y obligaciones en cada edificio o conjunto REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sujeción a consideración de integrantes de nuevas disposiciones para adopción de reforma pertinente REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-No adopción de reformas en término señalado se entenderán incorporadas en el reglamento/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Principios y valores constitucionales de mayor entidad que autonomía de la voluntad LIBRE DESARROLLO DE LA PERSONALIDAD-Alcance LIBRE DESARROLLO DE LA PERSONALIDAD-Libertad de elegir LIBRE DESARROLLO DE LA PERSONALIDAD-Autonomía privada PROPIEDAD INMOBILIARIA-Plazo perentorio para esquema legal REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Esquema legal de propiedad compartida/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sujeción a nueva normatividad en aspectos que no desfiguren facultades adquiridas ni impongan nuevas obligaciones y cargas REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-No vinculación automática a otra modalidad de propiedad inmobiliaria DERECHOS ADQUIRIDOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Respeto de facultades adquiridas, no cumplimiento de nuevas obligaciones y no incremento de cargas DERECHOS ADQUIRIDOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Régimen de transición REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Distinta regulación en regímenes anteriores REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Modificación de reglamento conforme a disposiciones de reglamentos de propiedad existentes en el momento de vigencia de ley CREACION DEL DERECHO-Facultad de creación y delimitación no comporta vinculación inconsulta de personas a situaciones creadas REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Autonomía de quien aspira a adquirir un inmueble es restringida REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-En la conformación por propietarios iniciales libertad de concurrentes es estrecha REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Definición de si convienen en que inmueble adquirido se sujete a nueva realidad legal REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Vinculación a diferentes sistemas de copropiedad en libertad DERECHOS PATRIMONIALES-Cesión ante intereses claros y concretos de mayor jerarquía constitucional REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Incorporación de nuevas disposiciones transcurrido el término sin que se hubiesen efectuado modificaciones REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Disposición que se aplica exclusivamente a normas de orden público REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultades de propietarios, causahabientes y terceros ante transición REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Transición/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Alteración de condiciones jurídico patrimoniales existentes Los edificios y conjuntos que el 4° de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal mediante el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que sus copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos. Y respecto de las previsiones de la ley de orden público, que con prescindencia de la voluntad de los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone la ley. Porque el Estado no puede prescindir de la justicia interna y propia con que cuentan los propietarios y las asambleas de los edificios o conjuntos, como depositarias de la voluntad común, para valorar la conveniencia o inconveniencia de alterar las condiciones jurídico patrimoniales existentes, de frente a las situaciones económicas y sociales que efectivamente comparten. Salvo en defensa de intereses de orden público social y económico, de mayor jerarquía constitucional que la estabilidad que demandan las situaciones jurídicas patrimoniales, que deberán valorarse y ponderarse, previa confrontación de las diferentes disposiciones de la Ley, asunto que no le correspondía a esta Corporación abordar Referencia: expediente D-3823 Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 86 (parcial) de la Ley 675 de 2001 Actor:Esther Elena Mercado Jaraba Magistrado Ponente: Dr. ALVARO TAFUR GALVIS Bogotá D.C., veintiséis (26) de junio del año dos mil dos (2002). La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y trámites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente SENTENCIA I. ANTECEDENTES En ejercicio de la acción pública de inconstitucionalidad, la ciudadana Esther Elena Mercado Jaraba demandó, parcialmente, los incisos primero y segundo y el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. Mediante auto del 7 de diciembre de 2001 el Magistrado Sustanciador admitió la demanda, ordenó fijarla en lista, dispuso correr traslado de la misma al Procurador General de la Nación para que rindiera el concepto de su competencia, y ordenó comunicar su iniciación al señor Presidente de la República, al Presidente del Congreso, a los Ministros de Justicia y del Derecho y de Desarrollo Económico, como también a la Academia Colombiana de Jurisprudencia, para que conceptuaran sobre la constitucionalidad de las disposiciones acusadas, de estimarlo oportuno. Cumplidos los trámites propios de esta clase de procesos y previo el concepto del Procurador General de la Nación, procede la Corte a decidir sobre la demanda de la referencia. II. NORMAS DEMANDADAS A continuación se transcribe el texto de las disposiciones acusadas conforme a su publicación en el Diario Oficial número 44.509 de 4 de agosto de 2001 y se subraya lo demandado. “Ley 675 de 2001 (3 de agosto) Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal Artículo 86 – Régimen de transición. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional. Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces. Parágrafo transitorio. – Los procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se inicien con posteridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación.” III. LA DEMANDA La actora solicita que se excluyan del ordenamiento jurídico las expresiones “y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional”; “[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas;” y “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación” contenidas en los incisos primero y segundo, y en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 respectivamente, porque quebrantan los artículos 2°, 4°, 29 y 58 de la Constitución Política. Aduce que entre los fines esenciales del Estado se encuentra el de garantizar los principios y deberes establecidos en la Constitución Política, que en consecuencia el Estado no puede “desconocer los derechos adquiridos con justo título y buena fe, al obligar en un término perentorio la modificación de los regímenes de propiedad”. Destaca que los apartes demandados de los incisos primero y segundo del artículo 86 de la Ley 675 procede porque son los reglamentos de copropiedad los que definen “el derecho de propiedad de cada una de las personas que adquirieron un inmueble acorde con la legislación existente al momento de comprar la respectiva propiedad”. Estima la demandante que al modificar derechos “ciertos e inalienables” de propiedad los apartes transcritos desconocen los artículos 4°, 29 y 58 constitucionales, porque en los reglamentos de copropiedad se “reconocieron derechos ciertos e incontrovertibles” que la nueva ley no puede modificar “con efecto retroactivo”, porque se desconocen “(..) el artículo 58 de la Carta Magna, en concordancia con el artículo 29 ibidem”. Sostiene que el Parágrafo transitorio quebranta el artículo 29 de la Carta porque “al obligar a los propietarios que adquirieron un bien inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal vigente al momento de adquisición que de manera retroactiva modifiquen el mismo para que este se ajuste a la nueva ley, con lo cual se manifiesta la violación del mandato constitucional establecido en el citado articulo en concordancia con lo normado en la Ley 153 de 1887”. IV. INTERVENCIONES 1. Intervención del Ministerio de Desarrollo Económico El ciudadano William Hernando Sabogal Torres, actuando como apoderado del Ministerio de Desarrollo Económico, acudió al proceso para defender la constitucionalidad de las disposiciones acusadas. Aduce que el artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en cuanto concede a los propietarios un término para modificar los reglamentos que regulan los derechos de los copropietarios en propiedad horizontal, y transcurrido el término previsto somete tal derecho a las disposiciones de la misma Ley, no quebranta los artículos 2° y 58 constitucionales, porque el ejercicio del derecho de propiedad privada dejó se ser arbitrario cuando fue limitado por el interés social -para sustentar su afirmación se apoya en las sentencias C-1043 de 2000 y T-547 de 1992, de las que trae apartes-. Además, con respecto al cargo que demanda la confrontación parcial del Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley en comento con el artículo 29 superior, porque dicho parágrafo quebranta la garantía del debido proceso, conceptúa que la acusación debe descartarse, como quiera que la norma demandada concede un plazo adicional para que la nueva regulación sea aplicada a fin de resolver las controversias judiciales surgidas en vigencia de la anterior regulación, sujetando sus dictados, de ésta manera, al principio de legalidad. Finaliza su intervención afirmando que fue precisamente para cumplir con los fines esenciales del Estado, y en ejercicio de sus facultades constitucionales, que el Congreso Nacional dictó la Ley 675 de 2001, porque, de conformidad con el numeral 1° del artículo 150 superior, es al órgano legislativo del poder público a quien le corresponde hacer las leyes. V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACION El Señor Procurador General de la Nación, mediante concepto número 2802 recibido el 14 de febrero de 2002 en la Secretaría de la Corte Constitucional, solicita a esta Corporación i) declararse inhibida para pronunciarse de fondo sobre la constitucionalidad del aparte “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación”, contenido en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, y ii) declarar exequibles las expresiones “y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional” y “[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas,” contenidas en el primero y en el segundo inciso de la misma disposición. Su petición inicial la fundamenta en que la demanda no cumple con la totalidad de requisitos exigidos por el artículo 2° del Decreto 2067 de 1991, habida cuenta que “[l]os argumentos expuestos por la ciudadana Mercado Jaraba, solamente se refieren a las expresiones acusadas del artículo 86, pero no presenta (sic) argumento ni justificación alguna frente al parágrafo transitorio del mismo artículo.” De otra parte, sostiene que los incisos primero y segundo del artículo en mención no quebrantan el ordenamiento constitucional, porque el Congreso de la República puede regular los derechos reales siempre que lo haga de manera razonable y proporcionada. Estima que Ley 675 no atenta contra los derechos adquiridos, toda vez que “las situaciones jurídicas individuales que han quedado definidas y consolidadas bajo el imperio de una ley, y que en tal virtud, se entienden incorporadas válida y definitivamente o pertenecen al patrimonio de una persona, no pueden ser desconocidas o modificadas por otra norma”, en consecuencia atribuye a un error de la actora la formulación de los cargos, como quiera que la necesidad de modificar los reglamentos que actualmente regulan el régimen de propiedad horizontal no desconoce el derecho real previamente constituido, en razón de que el reglamento no configura tal derecho, sino que regula su ejercicio. En ese sentido, la Vista Fiscal conceptúa que los incisos primero y segundo del artículo 86 demandado simplemente unifican criterios respecto de un régimen antes regulado por dos estatutos diferentes y excluyentes, a elección de los copropietarios, como lo fueron los reglados por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985. Estima que estas normas resultaron ineficaces debido a la proliferación de este tipo de propiedad, razón por la cual, en aras de la seguridad jurídica del régimen y buscando su unificación y la satisfacción de las necesidades de los copropietarios se profirió la Ley 675, de la cual hace parte la norma acusada. Realiza una rápida reseña de la expedición de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, y una síntesis de los principales aspectos relativos al régimen de propiedad horizontal que regula la Ley 675, concluyendo que el término previsto por el legislador para que los copropietarios que adquirieron su derecho en vigencia de las Leyes primeramente nombradas adecúen su derecho a la nueva regulación mediante la adopción de un nuevo reglamento se encuentra debidamente justificada, como también lo está la previsión relativa a la aplicación de las disposiciones de la Ley a todos los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, una vez vencido tal término. Para concluir destaca, entre las modificaciones que la Ley 675 de 2001 introduce al Régimen de Propiedad Horizontal i) las definiciones de bienes comunes y privados, de área libre construida, de expensas comunes necesarias, de bienes comunes esenciales y no esenciales, y de conjuntos por etapas, ii) la conformación de la persona jurídica, la manera de probar su existencia y representación, y las reglas para su extinción, iii) los procedimientos para hacer efectivas las expensas, para conformar el título que permite ejecutarlas, para solucionar internamente los conflictos de convivencia, para proceder a la reconstrucción del edificio o conjunto, y, en caso de ser necesario, a la extinción del régimen, iv) los mecanismos para hacer eficiente la administración de los bienes comunes, y v) el contenido del reglamento, en cuanto a los coeficientes, forma de determinarlos y derechos de participación en las decisiones de las asambleas. V. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS 1. Competencia De conformidad con lo dispuesto en el artículo 241, numeral 4º de la Constitución Política, la Corte Constitucional es competente para conocer y decidir, definitivamente, sobre la demanda de inconstitucionalidad de la referencia, porque las normas demandadas están contenidas en una ley de la República, la 675 de 2001. 2. Materia sujeta a examen Corresponde a la Corte definir si las expresiones “y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional”; “[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas;” y “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación”, contenidas en los incisos primero y segundo, y en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 respectivamente, disponen la aplicación retroactiva de la ley a los edificios y conjuntos constituidos en propiedad horizontal con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, quebrantando los artículos 2°, 4°, 29 y 58 de la Constitución Política. Para el efecto la Corte debe detenerse en los derechos que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 regularon, y en el alcance de los reglamentos elaborados con fundamento en ellas, a fin de determinar si la modificación de dichos reglamentos, para adaptar los edificios y conjuntos a los dictados de la Ley 675 de 2001, dispuesta en los incisos primero y segundo del artículo 86 de esta última normatividad, quebranta los derechos que fueron adquiridos conforme a las leyes primeramente nombradas. Para cumplir el anterior propósito, la Corte habrá de resolver previamente la solicitud de inhibición parcial formulada por el señor Procurador General de la Nación. Además una vez puntualizado el alcance de la decisión, la Corte se detendrá, brevemente, en los lineamientos jurisprudenciales y doctrinarios más relevantes sobre la garantía constitucional de los derechos adquiridos conforme a la ley civil. 3. Consideraciones Preliminares 3.1. Alcance de la decisión. Decisión inhibitoria respecto del aparte demandado del Parágrafo transitorio de la Ley 675 de 2001 Según lo dispone el Decreto 2591 de 1991, en desarrollo de los artículos 40 y 241 de la Constitución Política, las demandas de inconstitucionalidad deben reunir requisitos mínimos de presentación entre los que se cuentan la exposición clara de las razones que motivan al ciudadano a presentar la demanda, de modo que su argumentación pueda ser comprendida y analizada según su propio contenido[1]. Ahora bien, la actora demanda la expresión “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación” contenida en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, transcribe el texto completo de la disposición que la contiene, individualiza lo demandado, y aduce que ésta quebranta el artículo 29 constitucional “(..) al obligar a los propietarios que adquirieron un bien inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal vigente al momento de adquisición que de manera retroactiva modifiquen el mismo para que este se ajuste a la nueva ley, con lo cual se manifiesta la violación del mandato constitucional establecido en el citado articulo en concordancia con lo normado en la Ley 153 de 1887”. No obstante del texto demandado no se deduce tal obligación, y de entenderse no tendría ninguna relación con el artículo 29 constitucional. Al respecto, no obstante haber considerado el Magistrado Sustanciador que procedía admitir el libelo para estudiar la inconstitucional de todas las expresiones demandadas, al volver al cargo formulado contra la expresión antes trascrita, la Corte encuentra que le asiste razón al señor Procurador General de la Nación, porque los argumentos que la actora esgrime para sustentar el cargo tocan con los incisos primero y segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 y no con el Parágrafo transitorio[2]. En suma la Corte no puede emitir pronunciamiento de fondo sobre la constitucionalidad del aparte “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación” contenido en el Parágrafo transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, porque la demanda no formula cargo alguno que permita confrontar dicho aparte con el artículo 29 constitucional. 3.2. La garantía de los derechos adquiridos de contenido patrimonial en la jurisprudencia y en la doctrina 3.1.1. La etapa anterior a las formulaciones constitucionales de 1991 La conceptuación de los “derechos adquiridos”, surgida a raíz de la adopción del principio de irretroactividad de la ley en el artículo 2° del Código Civil Francés[3] -“la ley sólo dispone para el porvenir, no tiene efectos retroactivos”-, se centró primeramente, en la diferenciación entre meras expectativas y derechos constituidos[4], y más adelante en la distinción entre situaciones jurídicas concretas y abstractas[5]. El artículo 31 de la Constitución de 1886, sin referirse al derecho de propiedad[6], dispuso que los derechos adquiridos con justo título, con arreglo a las leyes civiles, no podían ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores, pero se apartó de la concepción decimonónica de los derechos individuales previendo que, cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública los derechos de los particulares resultaren en conflicto con la necesidad reconocida por la misma ley, el interés privado debía ceder ante el interés público. Y, varias disposiciones de la Ley 153 de 1887 desarrollaron el anterior precepto constitucional, como quiera que, en lo atinente a los derechos de contenido patrimonial, el artículo 17 dispone que “las meras expectativas” no serán tenidas como derechos “contra un ley nueva que las anule o cercene”, y el 28 establece que “[t]odo derecho real adquirido bajo una ley y de conformidad con ella subiste bajo el imperio de otra; pero en cuanto a su ejercicio y cargas y en lo tocante a su extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley”. Ahora bien, al considerar la inconstitucionalidad de esta última disposición, la Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia –desestimando los argumentos del demandante- sostuvo que en lugar de quebrantar el artículo 31 del ordenamiento superior, entonces vigente, el artículo 28 de la ley en comento lo desarrolló debidamente, como quiera que “[e]n presencia de estos intereses que no pertenecen al orden privado, sino que se encuentran en el campo mismo de la necesidad y utilidad públicas, o que se relacionan, como dice un expositor de derecho con la salud del Estado, el principio de la no retroactividad no puede alegarse por los ciudadanos en cuanto esas nuevas modalidades o condiciones no aniquilen sus derechos.[7]” En el mismo sentido, en sentencia del 6 de mayo de 1927, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia consideró que el derecho de propiedad, en virtud de su propia esencia “es medio y condición, no obstáculo para la convivencia pacífica entre hombres”, de suerte que la Sala en cita entendió que los modos de ejercicio del derecho de propiedad, compatibles con las exigencias sociales, debían considerarse incluidos en la esencia misma del derecho[8]. Por su parte, el artículo 10 del Acto Legislativo número 1° de 1936 introdujo a la garantía constitucional de los derechos adquiridos significativas modificaciones en cuanto, a la par que se refirió en forma expresa al derecho de propiedad privada, concretó los lineamientos que sobre el contenido social de este derecho que venía esbozando la jurisprudencia, y, además, acentuó la sujeción de su contenido al interés general reconocido por el legislador. Para el efecto el Constituyente del año 36 acudió a la fórmula de designar el derecho de propiedad como función social que implica obligaciones, sin desconocer su condición de derecho individual y agregó al interés público, que desde 1886 venía atemperando la garantía que el artículo 31 superior había previsto para los derechos adquiridos, el interés social[9]. Sobre los anteriores lineamientos, como lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia con insistencia, la concepción radicalmente individualista de la fórmula “libertad propiedad” propia de la Revolución Francesa, que rigió las relaciones de derecho privado -propiedad y contrato- desde los albores de la República hasta la expedición de la Constitución de 1886, cedió definitivamente en 1936 ante la fórmula constitucional conforme con la cual, de una parte, se garantiza el derecho de propiedad sin desconocerle a su titular la facultad de preservar su situación jurídica libre de toda incidencia externa, y de otra, se reafirma el contenido social de los derechos patrimoniales[10]. 3.1.2. La etapa posterior a las formulaciones constitucionales de 1991 La Constitución de 1991, por su parte, no imprimió modificaciones sustanciales a la garantía a la que se hace mención, en cuanto reafirmó la protección de los intereses individuales adquiridos con arreglo a las leyes civiles, supeditó esta garantía al interés público o social, y conservó la definición del derecho de propiedad como función social que implica obligaciones, aunque le agregó, en calidad de inherente, una función ecológica. No obstante, como lo ha sostenido reiteradamente esta Corporación, la adopción del Estado social de derecho comporta una necesaria y definitiva transformación del derecho de propiedad, motivada por la necesidad de satisfacer “múltiples demandas sociales (..) y garantizar patrones mínimos dentro de los cuales fuera posible vivir dignamente: el salario, la alimentación, la salud y la educación (..) de todos los ciudadanos”[11] Pero eso no es todo; en consideración a que el derecho de propiedad integra un orden jurídico sistemático y estructurado fundado en el respeto de la dignidad humana, en el trabajo, en la solidaridad y en el interés general, el artículo 58 constitucional ha sido interpretado por la jurisprudencia constitucional como el eslabón que permite al Estado proyectar sus políticas de vivienda de manera que puedan coexistir la estructura democrática, participativa y pluralista del Estado, con los derechos fundamentales, dada la posibilidad de hacer efectiva la dignidad humana y de realizar la igualdad, intimidad y el libre desarrollo de la personalidad, mediante la formulación y ejecución de directrices institucionales encaminadas a que los derechos patrimoniales satisfagan en mayor grado, y en mayor número las necesidades de los asociados –artículos 1°, 2°, 5°, 13, 15, 16, 17, 51 y 60 C.P.-[12]. Por ello sin desconocer la subordinación del derecho de propiedad, como la de todos los derechos individuales, que el artículo 58 constitucional garantiza, al interés general –público y social-, la jurisprudencia constitucional se ha detenido en la necesidad de que el Estado cuente con políticas que permitan a los asociados acceder a una vivienda digna y conservarla en condiciones de justicia, libertad e igualdad –artículo 51 C.P.- [13]. Otro aspecto de singular importancia, también considerado por la jurisprudencia constitucional al estudiar el efecto retroactivo de las leyes en los derechos de contenido patrimonial, es el de la inmutabilidad de los derechos adquiridos frente a la seguridad que demandan los procesos económicos, habida cuenta que se ha considerado que los operadores del mercado requieren reglas claras y medianamente estables en todos los elementos que estructuran y confluyen con la actividad económica, como son las libertades de empresa y de escoger profesión y oficio, el derecho al salario y a disfrutar del mismo y el acceso y permanencia en la propiedad en sus diferentes manifestaciones – Preámbulo, artículos 25, 26, 53, 58 333 y 338 C.P.[14]. La Constitución Política, entonces, traza las pautas que rigen la actividad normativa de legislador y la labor interpretativa del juez respecto de la garantía de los derechos adquiridos, como quiera que, de una parte, la ley no puede entrar a despojar a los particulares de los bienes que ingresaron definitivamente a su patrimonio, salvo que claros motivos de utilidad pública e interés social lo requieran. Y, de otra, porque los jueces deben considerar las facultades, deberes y derechos reservados a su titular necesariamente debilitados, cuando estas prerrogativas entran en conflicto con la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social. No obstante, respecto de los límites a que está expuesto el interés privado, por razón del interés público o social la jurisprudencia constitucional tiene definido, que no todo interés general tiene la virtualidad de desconocer los derechos reconocidos en la Constitución Política, porque los intereses individuales reconocidos en la Carta, con verdadera eficacia jurídica, deben entenderse comprendidos en el complejo contexto del interés general[15]. Es más, la ley puede invocar el bienestar general para desconocer o limitar los derechos de contenido patrimonial, siempre que la limitación o anulación del derecho pueda ser justipreciada económicamente, porque a la par que la Constitución Política admite la expropiación por motivos de utilidad pública o social, definidos por el legislador, dispone que el afectado debe ser previamente indemnizado. Para concluir, en punto a la adquisición de los derechos patrimoniales y a su respaldo constitucional, valga recordar que al declarar la conformidad con la Carta Constitucional del artículo 33 de la Ley 333 de 1996, esta Corte encontró acorde con el artículo 58 constitucional la declaratoria de extinción del dominio sin indemnización, sin consideración a la época de adquisición, cuando el acceso a la propiedad hubiere contrariado los dictados del artículo 34 constitucional[16]. Como se ve, desde que la fórmula de la garantía de los derechos adquiridos fue introducida en el ordenamiento superior, tal normativa opera para el legislador –en cuanto éste no puede desconocer situaciones jurídicas consolidadas, salvo por razones de interés público o social que demanden su expropiación-; para el juez –a quien le corresponde considerar que el ámbito puramente individual de los derechos patrimoniales se restringe cuando entra en conflicto con el interés general-, y para los particulares –porque decretada una expropiación la indemnización que les corresponde recibir se fijará consultando sus intereses y los de la comunidad-. En suma la propiedad implica obligaciones, para el Estado en cuanto a éste le corresponde hacer prevalecer el interés público y social, sin desconocer los intereses subjetivos involucrados en la decisión. Y respecto de los particulares, habida cuenta que todo aquel que se encuentre en relación jurídica con los bienes debe propender porque éstos realicen fines de interés general. 4. Examen de los cargos Tal como quedó explicado la Corte deberá decidir i) si se ajusta al ordenamiento constitucional disponer que los regímenes de propiedad horizontal, vigentes el 4 de agosto de 2001, deben modificar sus reglamentos a los dictados de la Ley 675 de 2001, y ii) si transcurrido el término de un año, concedido por el inciso primero de la ley en cita a los edificios y conjuntos, para que “lleven a cabo las modificaciones señaladas”, sin que estas se realicen, se pueden entender incorporadas las disposiciones de la ley a dichos reglamentos. Corresponde, por tanto, previamente, analizar la configuración de los derechos reales inmobiliarios definidos tanto en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, como en la Ley 675 de 2001 a fin de establecer si los edificios y conjuntos constituidos con arreglo a las primeras deben sujetarse a los dictados de esta última, sin perjuicio de que las asambleas y copropietarios modifiquen sus reglamentos, o dejen de hacerlo. 4.1. El régimen de Propiedad Horizontal conforme a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 Como lo recordó recientemente esta Corporación[17], con ocasión de los sucesos del 9 de abril de 1948, y ante la necesidad de reconstruir a Bogotá, el Gobierno Nacional, mediante el Decreto Extraordinario 1286 del mismo año, acogió el proyecto de ley de “propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio” que el Congreso Nacional discutía en 1947, antes de su cierre. Y, en diciembre de 1948, esta corporación legislativa adoptó tal regulación como ley de la República, con el número 182. En 1985, con el objeto de solucionar algunas de las dificultades presentadas en la aplicación de la ley antes nombrada, especialmente en lo tocante a la personalidad jurídica del régimen, el Congreso Nacional, sin derogar la anterior normatividad, y dando la opción a los copropietarios de elegir una u otra regulación, expidió la Ley 16 del mismo año[18]. Y el Gobierno Nacional reglamentó ambas leyes mediante el Decreto 1365 de 1986. Las leyes en mención dispusieron que mediante una declaración constitutiva de voluntad, siempre que las condiciones constructivas lo permitieran[19], un solo inmueble podía entenderse separado en unidades independientes, para que cada propietario pudiera ser considerado “(..) dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados al uso común”-artículo 2° de la Ley 182 de 1948[20]-. Para el efecto se previó que cada propietario i) debía usar “su piso o departamento en la forma prevista en el reglamento de copropiedad (..)o a falta de éste, aquellos a que el edificio esté destinado o que deban presumirse de su naturaleza”, ii) tenía que “servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás”, y iii) podía “enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos.” –artículos 7°, 6° y 8° Ley 182 de 1948-. Así las cosas, la propiedad horizontal regulada en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 fue una figura compleja de aprovechamiento individual inmobiliario, que reconoció a cada copropietario un derecho sobre su unidad de igual naturaleza a aquel que el artículo 699 del Código Civil le reconoce al titular sobre la cosa objeto de dominio único[21], y un derecho de igual naturaleza sobre los bienes comunes, pero inalienable, indivisible y inseparable del primero –artículos 3° y 4° Ley 182 de 1948, Ley 95 de 1890 (artículos 16 a 27)- [22]-. La utilización por todos de los bienes comunes, su conservación y mantenimiento fue regulado por el artículo 11 de la Ley 182 de 1948, previendo la constitución de una sociedad por parte de los copropietarios, o la elaboración de un reglamento que precisara los derechos y las obligaciones recíprocas de los copropietarios. A su vez, el artículo 12 íbidem, dispuso que la adopción de tal reglamento debía ser acordado por los propietarios por “unanimidad”, y que debía contener “las normas sobre administración y conservación de los bienes comunes, funciones que corresponden a la asamblea de los copropietarios; facultades, obligaciones y formas de elección del administrador, distribución de las cuotas de administración entre copropietarios, etc. (..) determinará en que casos la gestión del administrador requerirá la conformidad de la asamblea de copropietarios”. Pero la Ley 16 de 1985 fue más allá, en cuanto condicionó la constitución del régimen además, al otorgamiento de la escritura pública contentiva del reglamento, y garantizó el sometimiento de copropietarios, causahabientes y terceros a las previsiones de éste dotando al administrador, y a cada uno de los copropietarios de la legitimación requerida para impetrar las acciones encaminadas a hacer efectivas sus estipulaciones –artículo 9°-. Una cuestión que se debe considerar en el régimen de propiedad de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, es la relativa a las restricciones impuestas al dominio exclusivo, en provecho de los intereses comunes, en cuanto éstas fueron de mayor amplitud, que las previstas en las relaciones ordinarias de vecindad[23]. En efecto el destino del inmueble, una vez determinado en el reglamento original, o deducido por las características de la construcción, fue aspecto determinante para establecer i) la facultad de explotación de la propiedad individual, ii) el uso de los bienes comunes, ii) el poder de exclusión recíproco de copropietarios, causahabientes y terceros y iii) el nivel de tolerancia que a unos y a otros les correspondía asumir, sobre las formas de uso y disfrute por otros, de las unidades y de los bienes y servicios comunes[24]. Aspectos que la Ley 182 de 1948 definió, la Ley 16 de 1985 garantizó y el Decreto 1365 puntualizó, en su orden, en los siguientes términos: “Art. 6°. Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás. Art. 7°. Cada propietario usará de su piso o departamento en la forma prevista en el reglamento de copropiedad y, en consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en dicho reglamento, o a falta de éste, aquellos a que el edificio esté destinado o que deben presumirse de su naturaleza”. “Art. 9°. Sanciones. El Juez, a petición del administrador del inmueble o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, multa (.. ) sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar (..). Lo dispuesto en este parágrafo subroga el inciso segundo del artículo 7° de al Ley 182 de 1948”. “Artículo 5°. Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente la licencia de construcción (..) y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente (..) 11) Destinación y uso de las unidades de dominio privado.” Se tiene, además, que en tanto lo atinente a la destinación de las unidades independientes fue un asunto reservado al reglamento, acorde con naturaleza de los bienes, las regulaciones relativas a los bienes comunes fueron asuntos de asamblea. Cuestión de interés porque fue del reglamento original y de la aprobación irrevocable del mismo por las autoridades municipales, del que dependió la seguridad y estabilidad del régimen, y por ende la posibilidad de hacerlo oponible a terceros. Cabe entonces, en el sistema diseñado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, distinguir las obligaciones generadas en la copropiedad por su origen y determinar, en consecuencia las de exigibilidad general, y las que obligan únicamente a las partes. Como se desprende de ésta disposición: “Artículo 19. El Presidente de la República expedirá el reglamento de la presente ley, en el cual se señalarán los requisitos que deben reunir los edificios que deban quedar sometidos al régimen que ella establece. La dirección de obras públicas municipales, o la entidad o funcionario que haga sus veces, decidirá si el edificio que se proyecte dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho reglamento. Esta declaración, una vez hecha, es irrevocable. Los notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre constitución o traspaso de la propiedad de un piso o departamento, ni los registradores de instrumentos públicos inscribirán tales escrituras si no se insertan en ellas copia autentica de la correspondiente declaración municipal y del reglamento de copropiedad de que tratan los artículos 11 y 12 de la presente ley.” –Ley 182 de 1948, artículo 7 Ley 16 de 1985-. De ese modo, en tanto la destinación de las unidades debía definirse en el reglamento -elaborado por los propietarios por consenso y aprobado por la autoridad municipal-, la asamblea podía, por unanimidad de los votos de los copropietarios asistentes a la reunión, alterar sensiblemente el goce de los bienes comunes, y desafectarlos del uso común. Pero el derecho de sobre elevación y la realización de construcciones, en bienes privados y comunes, fue restringido, porque requirió el consentimiento, ya no de la asamblea, sino de los demás copropietarios[25]. Como lo indican los artículos 6° y 7° de la Ley 182 de 1948[26], y el artículo 5° del Decreto 1365 de 1986, antes trascritos; y como lo previeron los artículos 12 y 25 de la Ley 182 de 1948, 6 de la Ley 16 de 1985 y 27 del Decreto 1365 de 1986 que, en este orden, se pueden leer a continuación, “Artículo 12.- (..) Todo acuerdo (..) que implique una sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de los copropietarios asistentes a la respectiva reunión” Artículo 25.- El propietario del último piso no puede elevar pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos. Al de la planta baja o subsuelo le esta prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la habitación, tales como excavaciones, sótanos, etc.” “Artículo 6°.- La Asamblea General de propietarios, por mayoría que represente por lo menos las cuatro quintas partes de los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación, si esto conviniere. (..)” “Artículo 27.. Son funciones de la Asamblea General de Propietarios, además de las establecidas en las leyes, en el presente Decreto y en el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, las siguientes: (..) b) Decidir sobre las modificaciones de los bienes de uso común, así como adoptar las decisiones que impliquen alteraciones en el uso y goce de los mismos con las mayorías establecidas en las normas legales. (..).” Ahora bien, de conformidad con lo definido en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, fueron considerados comunes i) los bienes “necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio”, ii) las áreas que “que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento (..)”, y iii) los elementos destinados “al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios” –artículos 3° y 1° y 3° respectivamente-. A propósito de los bienes comunes, la Corte debe detenerse en la obligación de contribuir con el pago de las expensas necesarias, gravámenes extraordinarios y mejoras voluntarias, como quiera que en la normatividad en estudio estas obligaciones pudieron distinguirse por su naturaleza, extensión y poder de vinculación. Así, el pago de las expensas necesarias fue previsto en la ley y su nacimiento en el reglamento original, y el de las restantes obligaciones pecuniarias a cargo de los copropietarios, por razón de los bienes comunes, se originó en los acuerdos de la asamblea, con el voto unánime de los copropietarios asistentes a la reunión. Como se deduce de las siguientes disposiciones de la Ley 182 de 1948 –artículo 7° Ley 16 de 1985-. “Artículo 5°. Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro en proporción al valor del piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. El dueño o los dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos de ellos. (..)” “Artículo 12.- (..) Todo acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios o que tengan por objeto la construcción de mejoras voluntarias (..), requerirá la unanimidad de los copropietarios asistentes a la respectiva reunión”. Para finalizar, vale recordar que los edificios y conjuntos, según su sujeción a la Ley 182 de 1948 o a la Ley 16 de 1985 se pudieron distinguir tanto por la desafectación de los bienes comunes -sólo prevista en ésta última- como por la personería y facultades del administrador. Lo dicho porque a los administradores les fueron reconocidas las facultades que el Código Civil les asigna a quienes administran grandes comunidades, y la personería del régimen operó conforme a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 95 de 1890[27]; en tanto la personalidad de los edificios y conjuntos sometidos a la Ley 16 de 1985 fue otorgada por la misma ley, como lo indican los artículos que se transcriben a continuación: “Artículo 10.- (..) Los administradores de que trata la Ley 182 de 1948, cuando los inmuebles estén sometidos exclusivamente a este régimen, tendrán las facultades que el Código Civil establece para las grandes comunidades, especialmente las contempladas en el artículo 22 de dicha ley” –Ley 16 de 1985-. “Artículo 22.- El administrador de una comunidad, nombrado como arreglo a las disposiciones anteriores, tiene la personería de ella. Esto no impide que cada comunero represente como parte y sea tenido como tal para lo relativo a su derecho; pero si después de representado un comunero, dejare de estar a derecho en el lugar del juicio, este continuará con las otras partes y surtirá efectos como si tal comunero no se hubiere hecho parte” –Ley 95 de 1890-. “Artículo 3°.- La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados, Esta persona, que no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y en general ejercer la dirección, administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relación con el mismo –Ley 16 de 1985. Ahora bien, las leyes en estudio no regularon los aspectos atinentes al funcionamiento de las asambleas y de la administración de la comunidad, los que fueron previstos por el Decreto 1365 de 1986; normatividad que adaptó disposiciones del Código de Comercio atinentes al tema a las particularidades del régimen propio de la administración de bienes comunes en la propiedad horizontal. De manera que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 desarrollaron un derecho inmobiliario que respondió a una misma estructura, la que se sintetiza en los siguientes puntos: a) La existencia de un inmueble único en torno del cual convergían intereses individuales y comunes. b) La delimitación de espacios en el inmueble único, por razón de las salidas individuales a la vía pública, aspecto decisivo para que fuera posible el aprovechamiento individual de pisos y departamentos. c) El reconocimiento de una comunidad de intereses en torno de la utilización y mantenimiento de los elementos comunes, requeridos i) para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y ii) para la correcta utilización de los bienes privados. d) El establecimiento de pautas generales de organización de los intereses comunes de administración. e) La oponibilidad del sistema a futuros adquirentes y terceros. f) La indivisión forzosa de los bienes comunes. El carácter antes anotado fue considerado en la jurisprudencia constitucional, en cuanto en varias sentencias de revisión de acciones instauradas contra asambleas, copropietarios y administradores de conjuntos inmobiliarios la Corte destacó el aspecto particular del derecho real inmueble regulado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, y en consecuencia delimitó las facultades de los tutelados en torno de la utilización de los bienes comunes, con miras a que quedara claro que no les estaba dado injerir en los asuntos que se sucedían en el interior de los espacios independientes[28]. Y, en relación con la pretendida interferencia de las asambleas de copropietarios en aspectos de gestión urbana esta Corte dejó en claro que a los órganos administrativos de las comunidades organizadas no les está dado erigirse como árbitros de intereses colectivos, porque ésta labor, no les ha sido confiada[29]. 4.2. El régimen de Propiedad Horizontal según los dictados de la Ley 675 de 2001 Antes de iniciar el estudio del derecho que regula la Ley 675 de 2001, la Corte considera pertinente advertir que tal estudio no comporta la confrontación de las disposiciones que se mencionan con el ordenamiento constitucional, como quiera que, al igual que se procedió con las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, el análisis que se hace a continuación se circunscribe a destacar los aspectos que configuran el nuevo esquema de propiedad regulado, para facilitar su posterior examen de constitucionalidad. Cabe señalar, entonces, que el derecho que define el artículo 1° de la Ley 675 de 2001 coincide con la modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 a saber: “ (..) concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes (..)”. Sin embargo, como va a verse, la Ley 675 de 2001 amplía considerablemente las relaciones de concurrencia, en razón de que faculta a la asamblea de copropietarios para determinar aspectos que en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 no le fueron confiados, y, para decidir otros, que aunque se contaban entre las atribuciones de las asambleas, en la anterior normatividad requerían ser adoptados por unanimidad[30]. 4.2.1. El derecho sobre los bienes privados. Facultades y obligaciones de los copropietarios, y de la asamblea respecto de las unidades independientes La Ley 675 de 2001 define los bienes privados en la propiedad horizontal como inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, y con salida a la vía pública. Dispone que el reglamento de constitución debe definir su destinación, y asigna a la asamblea la facultad de decidir con votación cualificada del 70% de los votos de sus integrantes, el cambio “genérico” de tal destinación, con sujeción a las normas urbanísticas –artículos 3°, 5° y 46-. Al respecto vale precisar que conforme a la destinación de las unidades independientes, los edificios y conjuntos pueden ser de uso residencial, comercial o mixto, según que los espacios individuales se destinen a vivienda, a actividades mercantiles, o a actividades diversas. No obstante, la ley en estudio advierte que, en todos los casos, la destinación de los bienes deberá establecerse de conformidad con la normatividad urbanística vigente, de tal manera que el reglamento original, o las modificaciones de éste, atinentes al uso o destinación del inmueble, según decisión de la asamblea, deberá coincidir con el respectivo plan de ordenamiento territorial. Ahora bien, las disposiciones de la Ley 675 de 2001 relativas la destinación y uso de las unidades difieren, según se trate de edificios de uso residencial, comercial o mixto. Así, aunque se mantiene la previsión de que los bienes privados deberán usarse, en la forma prevista en el reglamento de copropiedad, de acuerdo con su naturaleza y destinación –leyes 182 e 1948 y 16 de 1985-, también se precisa: a) Que la destinación “genérica” de los inmuebles, definida en el reglamento original, puede ser modificada por la asamblea –artículos 5° y 46-. b) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán prever medidas que garanticen el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados –artículo 5°-. c) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán “propender” por la ubicación de las unidades privadas dedicadas a actividades mercantiles, según “el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados” –artículo 5°-. d) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán establecer “obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.” –artículo 5°-. e) Que en los inmuebles de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer servir a la unidad privada para los fines u objetivos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo la autorización de la asamblea, expresada conforme lo prevea el reglamento de copropiedad –artículo 18-. Disponen al respecto los artículos 5° y 18 de la Ley 675 de 2001: “ART. 5º—Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo: (..) 7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. (..) PAR. 1º—En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas. (..) PAR. 3º—Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados. (..)” “ART. 18.—Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o s...